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2019年

江苏第一城房价又涨了,全款买房还得托关系?一盆凉水浇下来

2019-05-14 主编:诚信在线下载 点击次数 :

  5月11日,苏州(楼盘)市出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》。《意见》规定,苏州工业园区全域、苏州高新(600736)区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。

江苏第一城房价又涨了,全款买房还得托关系?一盆凉水浇下来

  此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。

  房价成交量双双上涨

  买新房还要托关系

  4月,苏州当地房价以及成交量双双上涨,多个板块的“地王”纪录被刷新,更有百亿级土拍盛宴出现,因此,有关“苏州楼市火热”的观点频现。

  4月25日,易居研究院发布的一季度《中国百城房价报告》中指出,包含苏州在内的11个城市步入了“超高房价”的行列,即新建商品住宅成交均价区间大于2万元/平方米。

  安居客数据显示,苏州二手房均价自去年6月以来已连续11个月环比出现上涨,特别是5月以来环比涨幅明显扩大,达到18680元/平米,环比上涨4.74%,同比涨幅已达到19%。

  而在房价不断攀升的同时,苏州楼市的成交也在放量。据每日经济新闻(博客,微博)此前曾报道,苏州4月前3周新房成交套数分别为796套、1790套、1508套,市场甚至已经火爆到“买新房要托关系才能买”的地步。代理多个新楼盘的苏州某中介门店小刘告诉记者:“紧俏的楼盘,能买到的基本上都是全款。要贷款的刚需客,基本上没有机会的”。

  易居研究院数据显示,今年4月份,苏州二手房成交11748套,环比增长99%,同比增长84.1%,逼近2012年以来的历史最高值。

  苏州楼市的过热,不仅仅体现在楼市,土地市场也有表现。

  数据显示,截至日前,苏州土地市场累计卖地金额716亿元,同比上涨12.5%,其中,不仅多宗地块以高溢价率成交,“地王”地块更是频繁频现。值得一提的是,今年苏州共出现3次百亿元级别的土拍“盛宴”。

  限售加码引导楼市预期稳定

  财经评论员章弘表示,目前苏州的GDP达到1.85万亿元,人均GDP也达到了14万元,在全国的城市当中排第7,仅次于北、上、广、深、杭州(楼盘)、成都,是很有竞争力和吸引力的;此外,目前苏州的常住人口达到1075万,其中户籍人口只有700多万,也就是说有300多万人口是外来的,而随着户籍政策开放,这部分人口也会在房地产市场上形成巨大购买力。

  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎指出,苏州在2016年的时候就出台了调控的政策,但在过去这两年当中,在房地产调控方面,其他城市跟进出台很多政策,苏州没有出太多新的政策。

  随着这两年房地产市场需求量的累计,同时也考虑到苏州和上海(楼盘)两座城市之间,非常紧密的联系,在长三角一体化发展的过程中,对于苏州房地产又带来了一拨重要的需求。因此,在过去的这几个月当中,无论是一手房还是二手房的交易,无论是价还是量,苏州的楼市都走在了全国前列。所以,这次苏州出手调控,是一个信号,反映了地方政府正在承担起这方面的责任,效果还有待于观察。

  为土地市场降温

  基于土地市场的“疯狂”竞争,此次《意见》中将土地出让报价条件从原有的定值调整为区间设置。即将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%至10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式。

  为认定人才留有余地

  此次《意见》还提到,在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。人才的具体认定标准及优先购买政策,由苏州工业园区管委会另行制定。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从苏州最新“限售”政策的具体内容来看,并非采取“一刀切”的方式,而是根据不同区域的具体情况区别对待,具有很强的针对性。尤其是对于土地出让政策的微调,对于稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。

  不过,虽然苏州此次出台的升级政策,在“限售”、土地、人才购房等领域都有较为明确且细则的政策安排,在张大伟看来,对于楼市影响最大的信贷政策并没有在《意见》中体现出来,且购房资格也没有出现变化,这种情况下,预计政策的影响相对有限。

  多城楼市或加码调控

  今年进入4月份,房企们突然发力“抢地”,瞄准二线城市发起猛攻。不少网友关心,房价会水涨船高吗?

  从调控政策看,“房住不炒”原则未变,“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)政策反复提及,证明中央对楼市调控的决心丝毫没有减弱。退一步讲,即便二线城市房价出现反弹苗头,但在“一城一策”的思路下,相应的调控政策不会无动于衷。

  实际上,在3月楼市出现“小阳春”,房价、地价出现波动后,各地楼市调控政策再次密集发布。据中原地产研究中心统计,4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。

  中原地产首席分析师张大伟认为,以苏州为代表的房价、地价持续上涨的城市,必须要加码调控政策。预计未来一段时间,因土地市场过热带来的调控政策升级将在多个城市出现。

  从供需关系看,虽然不少城市放宽了落户政策,但人口迁徙是循序渐进的过程,目前放宽落户政策的城市并没有出现人口大幅增加的情况,短期内对房价影响有限。

  从信贷政策看,只要维持当前稳健的货币政策,不搞“大水漫灌”,房价就始终会维持在合理区间。

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(责任编辑:张洋 HN080)

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